Pourquoi la gestion dufonds de prévoyanceest-elle importanteen copropriété?

Lorsqu’on demeure en copropriété, favoriser une vie commune agréable est l'affaire de tous. Mais parce que plusieurs éléments participent à une cohabitation saine, il n'est pas toujours évident de tout prévoir et d'assurer la gestion efficace d'un immeuble. D'ailleurs, les finances de la copropriété sont souvent un enjeu majeur et peuvent rapidement mener aux conflits.

C'est pourquoi la gestion financière de l'immeuble doit être au cœur des préoccupations du syndicat de copropriété, notamment la gestion du fonds de prévoyance. Afin d'en savoir plus sur les meilleures pratiques à ce sujet, lisez cet article préparé par le Cabinet de gestion Désormiers Lamy.

À quoi sert exactement le fonds de prévoyance?

Parce qu'il peut être facile de confondre les différents fonds que gère le syndicat de copropriété, expliquons d'abord ce qu'est le fonds de prévoyance. Ce capital est accumulé par des cotisations des copropriétaires et sert à financer les réparations majeures ainsi que les travaux qui ont lieu dans les aires communes de l'immeuble. Par exemple, ce sera le fonds de prévoyance qui paiera pour le remplacement d'un ascenseur qui a atteint la fin de sa durée de vie.

Attention toutefois : l'entretien régulier de ce même ascenseur sera financé grâce à un autre fonds géré par le syndicat, soit le fonds d'administration ou d'opération. Celui-ci est en effet utilisé pour tout ce qui est lié aux dépenses courantes et normales de la propriété. Une fenêtre brisée sera ainsi payée par le fonds d'opération, tandis que le remplacement de toutes les fenêtres sera absorbé par le fonds de prévoyance.

Pourquoi la bonne gestion du fonds de prévoyance est-elle importante?

Au Québec, l'article 1071 du Code civil oblige les copropriétaires à former un fonds de prévoyance. Selon la loi, la part allouée à ce fonds doit être d'au moins 5 % de toutes les contributions aux charges communes. Toutefois, il s’agit d’un pourcentage minimal qui peut être insuffisant pour certaines copropriétés qui nécessitent plus d’entretiens. De cette manière, les copropriétaires ne se trouvent pas protégés contre les imprévus et les dépenses majeures.

En effet, de nombreux syndicats de copropriété tiennent pour acquis que le 5 % alloué au fonds de prévoyance couvrira tous les frais de la copropriété. Il s'agit pourtant d'un minimum fixé par la loi et il est rarement suffisant. À l'opposé, une saine gestion du fonds de prévoyance permet de prévoir les investissements réels que nécessitera le bâtiment. Établir r correctement ces prévisions offre ainsi plusieurs avantages aux copropriétaires :

Protéger votre investissement

Lorsque le fonds de prévoyance est bien garni, les copropriétaires sont en mesure d'éponger les imprévus et d'entretenir l'immeuble lorsque les besoins se font ressentir. En d'autres mots, ils maintiennent la valeur du bâtiment. Au moment d'une éventuelle revente, ils proposeront en toute transparence un immeuble bien géré et en bon état.

Ainsi, leur investissement aura été protégé et ils seront en mesure de maximiser leurs profits. De plus, une bonne gestion du fonds de prévoyance aidera à la vente de la copropriété puisque les futurs acheteurs se sentiront à l'abri des mauvaises surprises. À l'opposé, un fonds de prévoyance déficient entraîne souvent un entretien minimal de la copropriété. En plus de faire baisser la valeur de votre investissement, une telle situation vous permettra difficilement de convaincre un futur acheteur.

Éviter les cotisations spéciales

Un fonds de prévoyance peut éviter les cotisations spéciales. Par exemple, si l'immeuble se fait vieillissant, les réparations se multiplient et la rénovation des aires communes devient pressante. Les frais deviennent vite très élevés. Et même dans le cas d'un immeuble neuf, des prévisions annuelles doivent être effectuées. Car si le fonds de prévoyance est insuffisant pour couvrir ces dépenses, les copropriétaires peuvent soudainement se retrouver avec des frais assez salés. Et malheureusement, ils n'ont pas toujours cette capacité de payer. Une saine gestion du fonds de prévoyance permet donc de prévenir de telles crises.

Payer sa juste part

La planification des dépenses et le fonds de prévoyance favorisent également de bonnes relations entre copropriétaires, car ils permettent d'assurer une cotisation équitable pour chaque copropriétaire. En effet, les iniquités peuvent créer de réelles tensions au sein du syndicat de copropriété et il vaut mieux les éviter.

Comme l’explique Yannick Lamy, gestionnaire de copropriété :

« On peut facilement comprendre la source de ces discordes. Comment justifier qu'un nouveau et un ancien copropriétaire doivent payer les mêmes cotisations spéciales pour la réfection de la toiture, par exemple? Et que faire d'un copropriétaire qui décide de vendre au moment où d'importantes cotisations sont annoncées? C'est pourquoi une saine gestion du fonds de prévoyance permet d'assurer à tous qu'ils paieront leur juste part pour l'entretien, et ce, en fonction du moment de leur arrivée dans l'immeuble. »

Comment trouver le bon pourcentage?

Si le 5 % minimal recommandé par la loi n'est pas suffisant, que peuvent faire les copropriétaires pour s'assurer que leurs contributions conviennent à leurs enjeux? Au Cabinet de gestion Désormiers Lamy, nous préconisons une étude de fonds de prévoyance. Il s'agit de la meilleure façon de protéger les copropriétaires, puisque celle-ci est effectuée par des ingénieurs ou des évaluateurs qui examineront de fond en comble le bâtiment.

Leur expertise leur permet d'analyser chaque composante de l'immeuble, telle que l'ascenseur, la toiture, la fenestration, etc. Ces professionnels calculeront ensuite la durée de vie de chacun de ces éléments et le coût de leur remplacement. Ils seront ainsi en mesure de prévoir les investissements à faire et de leur amortissement dans le temps.

Par ailleurs, notez que le Code civil oblige à d'autres précautions au sujet du fonds de prévoyance. L'argent qui y est investi doit être en sécurité, ce qui signifie qu'il ne peut pas être placé en bourse pour le faire fructifier. Les risques de pertes seraient en effet trop importants et les conséquences seraient désastreuses pour les copropriétaires. Enfin, la loi prévoit que les sommes doivent toujours être accessibles et disponibles. Cette disposition permet d'effectuer rapidement les réparations en cas d'urgence.

Optez dès maintenant pour une bonne gestion du fonds de prévoyance

Si vous faites partie d'un syndicat de copropriété et souhaitez protéger votre investissement, la meilleure solution est sans doute d'opter pour un cabinet de gestion immobilière qui détient l’expérience nécessaire. En effet, en confiant le fonds de prévoyance à un tel cabinet, vous vous assurez d’avoir des conseils qui vous aideront à maintenir la copropriété en excellent état et un fonds de prévoyance suffisant.

Par ailleurs, au Cabinet de gestion Désormiers Lamy, nous faisons tout pour simplifier la vie des copropriétaires. En effet, nous agissons selon les normes de l’industrie et sommes volontairement membres de l’ordre des administrateurs agréés. Chacune de nos actions est orientée vers les copropriétaires, afin qu'ils soient bien protégés, paient leur juste part et rentabilisent leur investissement.

Ainsi, si vous cherchez un cabinet de gestion qui travaille en collaboration avec le syndicat de copropriété et qui se synchronise à ses besoins et enjeux, n'hésitez pas à communiquer avec nous!