FAQ

  • Les immeubles où la gestion du syndicat possède une réputation hors pair sont généralement très convoités. Le marché tiendra compte de ce facteur pour la valeur de l’unité mise en vente. De plus, la charge de travail des membres du conseil d’administration est simplifiée comme le gestionnaire d’immeuble offre entre autres un service d’accompagnement et de tenue de registre. Le gestionnaire d’immeuble fournira son expérience et ses connaissances pour faire de la copropriété un endroit où il fait bon vivre.

    Une copropriété bien gérée vous garantira une tranquillité d’esprit. D’ailleurs, avant d’acheter, assurez-vous que le syndicat est rigoureux dans la perception des charges communes auprès des copropriétaires. Sans cela, vous risquez de devoir débourser une fraction des montants impayés par certains de vos voisins délinquants.

  • Comme les deux organes décisionnels dans une copropriété sont l’assemblée générale annuelle des copropriétaires (AGA) et le conseil d’administration, c’est à l’AGA que les copropriétaires exercent leur droit de vote. Ceux-ci auront l’opportunité d’évaluer le travail qui aura été fait au cours de l’année par leurs administrateurs. À la suite de la présentation des états financiers et de la consultation du budget prévisionnel, les administrateurs demanderont l’approbation de l’assemblée pour divers sujets, notamment s’il y a: des travaux affectant les parties communes, des modifications à la déclaration de copropriété, des projets d’acquisition ou de vente immobilière par le syndicat. Ensuite, l’élection des membres du conseil d’administration suivra. Les copropriétaires auront assez d’éléments pour analyser la qualité du service rendu par les administrateurs au cours de leur mandat. Il est important que les copropriétaires se rapportent au travail accompli par le conseil d’administration, notamment car la plus-value de l’immeuble est en jeu. Il sera possible pour les administrateurs sortants de se représenter et de nouveaux copropriétaires pourront aussi soumettre leur candidature. C’est à ce moment que les copropriétaires auront un pouvoir important, soit de renouveler le mandat des administrateurs sortants ou d’élire de nouvelles personnes dans l’intérêt de la copropriété.

    En résumé, le pouvoir d’un copropriétaire réside par sa présence lors de l’AGA en soumettant ses opinions sur les divers sujets abordés et en exerçant son droit de vote.

  • La présence des copropriétaires à l’AGA n’est pas obligatoire. Par contre, il est fortement recommandé aux copropriétaires d’y assister étant donné l’importance des sujets qui y sont traités. Plusieurs règlements et décisions sont pris avec la majorité des copropriétaires présents et certaines décisions pourraient influencer la façon de vivre dans la copropriété. Les copropriétaires absents devront accepter les décisions qui auront été prises lors de l’AGA même s’ils n’étaient pas présents et en accord avec celles-ci. Heureusement, si un copropriétaire est dans l’impossibilité d’y assister et qu’il désire que son vote soit pris en compte lors de l’AGA, il est possible pour lui de mandater une personne de son entourage qui assistera à la rencontre, en lui signant une procuration. À la suite de l’AGA, les copropriétaires absents recevront le procès verbal de la rencontre.

    S’il y a trop de copropriétaires absents et que l’AGA n’atteint pas le quorum, la rencontre devra être repoussée. Des frais supplémentaires seront engendrés dans les charges communes, ce qui n’est pas souhaitable. C’est pour une de ces raisons qu’il est fortement recommandé d’assister à l’AGA.

  • Oui, il est possible pour un copropriétaire d’ajouter un point à l’ordre du jour lors de l’AGA. Par contre, si le point implique un vote pris par l’assemblée il doit respecter les délais prévus, c’est-à-dire que le copropriétaire aura cinq (5) jours suivant la réception de l’avis de convocation à l’AGA pour contacter le conseil d’administration ou le gérant de l’immeuble et soumettre le point à l’ordre du jour. Cette mesure vise à protéger les copropriétaires qui ne sont pas présents, car ceux-ci n’auront pas été mis au courant que ce point allait être abordé et voté lors de l’AGA. Ainsi, il est possible pour une personne d’ajouter un point dans Varia le jour même de l’AGA. En revanche, ce point n’impliquera pas un vote. Le point Varia est une opportunité d’échanger entre les copropriétaires sur des sujets liés à leur immeuble.

  • Lorsqu’un copropriétaire ne respecte pas la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble, il est en infraction. Puisque chaque copropriétaire et locataire résidant dans l’immeuble ont signé les règlements de l’immeuble, ils ont le devoir et l’obligation de les respecter. Tout d’abord, le copropriétaire sera avisé verbalement et/ou par écrit par le conseil d’administration. Ainsi, si les rappels faits par les administrateurs ne convainquent pas le copropriétaire délinquant de respecter la déclaration de copropriété, ceux-ci peuvent intenter des recours judiciaires contre eux.

    Dans des cas extrêmes, des recours plus sévères peuvent être émis contre le fautif, voir même à son expulsion de l’immeuble. Un locataire fautif qui ne respecterait pas les règlements de l’immeuble pourrait voir son bail résilier dans le cas où il ne se conformerait pas aux exigences du syndicat.

  • Oui, puisqu’il s’agit de deux choses bien différentes :

    Le fonds d’opération est destiné à l’entretien des parties communes. Le fonds d’opération servira à payer les dépenses courantes du syndicat telles que : les assurances, le déneigement, l’entretien des parties communes, l’énergie, les frais de gestion, etc.

    Le fonds de prévoyance est réservé aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Le fonds de prévoyance est basé sur une projection à long terme de la durée de vie et du coût de remplacement des diverses composantes de l’immeuble. Pour s’assurer de maintenir un solde positif dans le fonds de prévoyance, une étude de fonds de prévoyance propose un plan de contributions annuelles.

    Il est recommandé d’avoir un fonds de prévoyance distinct des opérations courantes, car le fonds de prévoyance d’un syndicat de copropriété est insaisissable sauf pour une dette née de la réparation de l’immeuble ou du remplacement des parties communes.

  • Le fonds de prévoyance appartient au syndicat des copropriétaires. Il est donc impossible pour un copropriétaire qui vend son unité de réclamer les sommes qu’il a déjà versées au fonds de prévoyance. L’ensemble des montants accumulés au fil des ans est nécessaire pour les réparations majeures et le coût de remplacement des parties communes de l’immeuble. Selon le Code civil du Québec, il est obligatoire pour un syndicat de copropriété de constituer un fonds de prévoyance. La proportion des charges communes qui doit être versée dans le fonds de prévoyance doit équivaloir à au moins 5%. Cette obligation existe pour assurer aux copropriétaires qui sont présents lors des travaux qu’ils n’auront pas à payer l’entièreté de la facture. Il est recommandé de faire une étude de fonds de prévoyance avec un spécialiste pour s’assurer que les charges communes fixées sont adéquates. Avec une étude du fonds de prévoyance, il sera donc plus facile de visualiser les frais futurs que la copropriété devra débourser.

  • Oui, il est possible pour un copropriétaire de faire des travaux dans son unité privative. Par contre, il doit tout d’abord se référer à la déclaration de copropriété pour valider ses droits et obligations lors de la conduite des travaux. Par exemple, pour certains travaux, un copropriétaire doit demander l’approbation du syndicat de copropriété. Il est important d’avoir l’approbation du syndicat dans certaines circonstances, car si un copropriétaire n’a pas reçu l’autorisation, ce dernier devra débourser lui-même les réparations pour remettre son unité dans son état original. Cette règle vise : à protéger l’immeuble, à faire respecter les règlements établis par le syndicat et d’empêcher un copropriétaire de faire des travaux qui pourraient modifier la destination de l’immeuble.

  • Oui, il est possible de savoir l’ensemble des travaux qui ont déjà été faits dans l’immeuble avec le carnet d’entretien. Cet outil contient l’ensemble des éléments importants lors de la construction de l’immeuble tel que la description technique de l’immeuble, les composants de l’immeuble, les travaux réalisés, les plans, les devis, les garanties des travaux et les contrats : d’entretien, de maintenance et d’assurances. De plus, le carnet d’entretien comprend les prévisions des travaux à venir.

    Actuellement, la loi n’impose pas aux syndicats de copropriété l’établissement du carnet d’entretien. Par contre, il est fortement recommandé aux syndicats de copropriété de posséder un carnet d’entretien de l’immeuble pour aider les membres du conseil d’administration à établir les priorités actuelles et futures de l’immeuble et pour planifier les travaux à venir. Ainsi, même s’il y a un changement fréquent d’administrateurs et de gestionnaires au sein de la copropriété, le carnet d’entretien est encore plus important comme il représente la «mémoire de l’immeuble». Finalement, les administrateurs peuvent assurer et estimer la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance grâce au carnet d’entretien.